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재테크/부동산

공공재개발 후보지 및 취지 등 관련 정리?

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공공재개발 후보지 및 취지 등 관련 정리?

오늘은 공공재개발 후보지 등 관련 사항을 정리할까 한다. 이는 일반 재개발과 동일하게 토지 및 주택 소유권은 본인에게 있으며, (관리처분 이후는 조합 측에 신탁) 공기업은 시행만 맡는다. 시공은 일반 민간건설사로 지정 가능한데, 기존 조합이 하던 시행 역할만 공기업에서 대신하는 것이다. 주된 특징은 용적률 완화, 절차 간소화 등의 사업성을 높이는 메리트를 주는 대신에 용적률 증가분의 50% 및 전체 세대의 20%를 의무적으로 임대로 만들어 개발수익에 대한 사회환원을 꾀한다. 일반분양분에 대한 수익은 조합원의 몫이다.

공공재개발 후보지가 된 곳 중 서울 성북구 8곳을 나열해보겠다. 해당 후보지는 성북 1구역, 성북 4구역, 성북 5구역, 장위 8구역, 장위 9구역, 장위 11구역, 장위 12구역, 삼선 3구역이다. 앞서 얘기한 것처럼 공공재 개발사업은 공공이 용적률 완화와 분양가 상한제 제외 등의 인센티브를 제공하는 대신 임대주택을 기부채납 받아 공공성을 확보한다. 다른 공모신청 지역은 종로, 중구, 성동, 동대문, 강북, 서대문, 영등포, 동작, 관악, 송파, 마포, 용산, 중랑, 노원, 은평, 양천, 구로, 강동 지역이 있다. 다음 사진을 참고하자.

사실 다음 공공재개발 후보지에 대한 관심이 커지고 있는 상황에서, 기존 구역 중 후보지가 된 곳의 공통점은 모두 지하철역을 300m 내외로 이용할 수 있는 교통의 요지였다. 국토부와 서울시의 후보지 선정 계획에 따르면, 기존 정비구역이 아닌 해제구역이 포함된 신규 구역이며, 대체사업 추진 지역이 제외된다. 주민 동의율이 높고 심한 내부 문제가 없는 곳 역시 고려된다. 실제로 공공재 개발 후보지 선정 사례들을 2021.1.15 국토교통부 자료에 따르면 다음과 같다.

공공재개발 후보지 선정 사례에서 영등포 양평 13 재개발사업은 앞으로 공공재 개발을 추진하게 되면, 공공이 주민갈등을 중재하고, 초기 사업비도 지원하여 사업을 정상화하는 계획에 있다. 또한 주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가 상한제도 제외하는 등 수익성도 개선시킬 것이라 한다. 동대문 신설 1 재개발사업 같은 경우는 법적 상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용하여 수익선을 개선한다. 이에 더해 역세권 가용 토지에서의 주택공급 또한 확대를 도모한다.

국토교통부에 따르면, 위와 같이 선정된 지역은 용적율 상향 등 도시 규제가 완화되고, 분양가 상한제 적용 제외 등 사업성이 개선되며 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등의 공적지원도 제공된다. 앞으로는 공공재 개발 후보지가 3월에 선정되며, 주택건축본부 김성보 본부장은 앞서 선정된 후보지는 공공지원을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있는 곳을 위주로 선정하였다고 밝혔다.

한편 위의 성북구와는 달리 강남권에서는 공공 재개발을 참여 않한다는 의견이 많은데, 사업권을 공공에 넘겨 버리면 아파트 브랜드 등 재산관리 측면에서 조합이 갖는 선택의 폭이 좁아지고 사업 도중 차익 환수도 자유롭지 않아 초과이익 환수 면제 등 인센티브가 큰 매력으로 느껴지지 않기 때문이다.

공공재 개발 후보지 관련 영상

사실 공공재개발의 취지는 서울 32만 호 등 전국 83만 6000호의 공급 계획대로 추진된다면 공급량 확대 면에서 큰 효과를 내어 시장 안정화를 시키자는 것인데, 이를 해당 지역의 당사자들에게 받아들여져야 원래 계획 취지대로 운영될 것이다.

오늘 공공재개발공공재 개발 후보지 등 관련하여 정리하여 보았다. 공공재개발이 원안대로 추진하면 단독, 다가구 소유자는 1세대 2 주택까지 가능하기에 나빠 보이지 않는다고 한다. 사실 잘 모르는 개념을 정리하려니 좀 시간도 걸리고 애도 먹었다. 정리가 많이 부족할지 모르지만 그냥 올려본다.

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