임대차 3법 위헌? (ft. 임대차 3법 경과 양상과 위헌 논란)
최근 수도권을 중심으로 전세, 월세 임대시장이 불안해지고 있다. 이는 최근 시행된 임대차 3법에 따라 집주인과 세입자의 갈등이 증폭되는 가운데 일어나는 현상이다. 청와대 국민청원 게시판에 임대차 3법에 대한 피해 및 대책 요구 이로 인한 갈등들에 관한 사연이 매일같이 올라오고 있다.
이에 대한 후속 조치로 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 된 세입자들은 최장 4년의 계약기간이 보장됨에 따라, 재계약위주의 전세시장이 이어지고 있다. 이는 코로나가 만연한 오늘날 사회적 거리두기가 일반화되었기 때문이다.
한편 집주인 입장에서는 이와 같은 상황이 달갑지않다. 이사 계획을 밝히던 세입자가 돌연 계약갱신청구권을 사용해 매도 계획에 차질이 생기고, 신규 실거주 매수자의 경우도 입주가 불가능해져 피해를 보는 사례가 많아졌다.
문제는 이뿐만이 아니다. 임대차 3법 전에는 여유 있는 집주인이 전세금 인상 없이 세입자가 살 수 있도록 배려하였지만, 5% 상한제가 생기면서 무조건 올리는 분위기가 되었다. 이에 더해 집주인 실거주 의무까지 강화된 상황에서 서로 들어가 살려다 보니 집주인과 세입자의 갈등이 빈번해졌다.
임대차 3법이 시행된 지 세 달도 되지 않아 몇몇 지역을 중심으로 전셋값이 크게 뛰고 있는 것도 문제로 제기된다. 실제로 생활 인프라 등이 잘 갖춰진 지역은 전세난일지라도 대기 수요가 많아 전세가율 상승이 크다. 이와 같은 지역으로 마포 래미안 푸르지오의 전용면적 84제곱미터 평균 전세 가격이 7500만 원가량 오른 사례를 들 수 있다.
이렇게 임대차 3법의 논란이 심화되고 있는 상황에서 현 정권과 더불어민주당이 강행 추진에 전세대란을 야기한 임대차 3법은 위헌 소지가 크다는 전문가의 보고서도 나왔다. 이에 대한 위헌성을 이 보고서는 소급입법금지원칙, 거주이전의 자유, 재산권, 사회적 시장경제질서 위배에서 찾았다.
먼저 소급입법에 대한 임대차 3법 위헌 요소는 임대인은 2년의 임대기간이 끝나면 자신이 거주하거나 차임 조정 등을 할 수 있을 것이라는 신뢰를 가지고 계약을 체결했지만, 계약갱신청구권 입법으로 인해 신뢰가 깨진다는 것이다.
다음으로 기존 세임자의 계약갱신청구권 행사로 인해 입주를 못하는 임대인과 실거주 매수인의 경우, 거주이전의 자유를 침해된다는 해석으로 임대차 3법 위헌 소지가 있다 할 수 있다.
한편 재산권에 대한 임대차 3법 위헌은 계약갱신청구권과 전월세상한제는 임대인과 임차인 간의 계약의 자유를 심히 침해해 경제적 기본권인 재산권을 침해할 소지가 있음으로 해석된다.
마지막으로 사회적 시장경제질서의 임대차 3법 위헌은 우리나라 곳곳에서 임대인과 임차인 간의 분쟁이 빗발치고 있어 사회적 유대감과 연대를 훼손하게 되어, 헌법의 기본원리인 사회적 시장경제질서에 위배된다는 논리이다.
