김종률 대한민국 상가투자지도를 읽고
오픈북 테스트
1. 상가에서의 핵심은 무엇인가? 그 이유는?
상가에서의 핵심은 1등 입지를 찾는 것이다. 상권이 좋아 매출이 잘 나오더라고 중요한 것은 순이익이 얼마나 났느냐인데, 비싼 임대료를 지급하고 매출이 잘 나왔으나 이익적인 측면에서 얼마 건진 것이 없다면 장사를 지속할 수 없다. 이에 1등 입지를 찾는 것이 중요하며, 이를 위해서는 유효수요와 주동선을 파악해야 한다.
2. 상가의 매출보다 더 중요한 것은 00 자료이다. 이 자료가 중요한 이유는 무엇인가?
매입자료가 상가의 매출보다 더 중요하다. 이 자료가 중요한 이유는 조작을 통해 매출을 속이는 것이 가능하기 때문이다. 이에 양수인은 반드시 매출자료가 아니라 매입자료를 요구해야 한다.
3. 성공하는 입지는 무엇인가?
성공하는 입지는 저자가 제시한 사례 중 GS25동탄잎새점을 보면 알 수 있다. 초기에는 상권이 휑해 보여도 시간이 지날수록 세입자가 장사가 잘될만한 입지를 고를 안목이 필요하다. 저자는 일단 GS25 동탄 잎 새점은 차량 매출이 상당할 것으로 예측했다. 이런 예측의 바탕에는 사람들이 차를 이용해 출퇴근 시에 어떤 도로를 이용할지에서부터 좌회전, 비보호 표지판까지 눈여겨본 저자의 세 심 안 안목이 한몫했다.
다시 말하면 아파트 주민들의 자동차 동선에 해당 점포는 입지 해 있었고, 주차하기도 매우 용이한 위치이다. 여기에 더해 북쪽의 삼성전자 화성 반도체 공장과도 가까워 직원들은 인근의 다가구주택에 많이 거주한다. 편의점과는 매우 친화적인 시장환경인 것이다.
이에 초기에는 휑하고 앞선 에어컨 대리점 세입자가 망해 나간 곳이었기에 임대료도 쌌지만, 저자의 위와 같은 안목 덕분에 편의점 일반 가맹점 중 매출 상위 3% 이내 수준을 기록할 수 있었다.
4. 롯데리아 낙성대역점은 왜 폐업을 했을까?
이 점포의 1차 상권이 주택가인데 세대 수가 많지 않고, 딱히 2차 상권이라고 할 만한 곳도 없다. 길 건너에 더 많은 맛집들이 있으니 굳이 길을 건너 넘어오는 사람도 없다. 게다가 상권 내 학교라곤 서울미술고등학교뿐이다. 학원가 상권도 활성화될 일이 없다. 낙성대역 서쪽으로 초등학교와 중학교가 있으나 학원가와도 거리가 있고, 배달에도 한계가 있다.
5. p.228 KFC 연신내역점은 얼마의 가치인가?
경매 물건으로 나온 이후 30억 원 초반에 매매가 되었는데, 차후 60억 원에 내놓게 되었으며, KFC는 보증금 7억에 월세 2000만 원에 들어가 있는 상황이다.
6. 대학가 앞 상가들은 어떤점에서 메리트가 있기에, 상가 투자/창업에 유리할까?
젊은이들의 높은 소비 성향과 부모로부터 용돈을 받으니 경기에 둔감할 것이라고 기대가 가능하다.
7. 커피전문점은 외관이 중요할까? 인테리어가 중요할까?
커피전문점은 인테리어보다는 외관이 중요하다. 이를 뒷받침하는 예시가 할리스커피 연신내점과 스타벅스 연신내역점의 비교 사례이다. 여기에서 핵심은 입지보다 더 큰 차이를 가져온 것이 독채 건물이 주는 소구력이다. 할리스커피 연신내점은 독채 건물로 넓은 면적과 우아한 자태를 뽐내고 있고, 스타벅스 연신내역점은 일반 건물 내 1, 2층을 일부 사용하고 있을 뿐이다.
8. 유흥 상권에 베이커리가 성공할 수 있을까?
결론부터 말하자면, 유흥상권에 베이커리도 성공할 수 있다. 그 예가 신림역 사거리의 파리바게뜨인데, 유흥 상권 초입에 있는데도 일 매출이 500만 원에 육박한다.
9. 신도시 상가 투자가 위험한 선택이 될 것인가? 아니면 기회의 땅이 될 것인가?
일반적으로 신도시 상가 투자는 위험하다. 그 위험성 안에서 기회의 땅을 개척하기 위해서는 탁월한 안목이 필요하다. 저자의 사례를 들자면, 분양 관계자가 이미 찜해둔 곳을 제외하고, 최고의 입지를 고르는 데 있어 일단 업종 특성을 고려했다.
유효수요가 주거지뿐인 신도시 상가는 주된 업종이 학원, 병원, 은행, 슈퍼마켓, 베이커리 등이며, 이런 업종은 전문지가 좋은 것, 세대수를 더 많이 잡을 수 있는 곳 등의 고려를 통해 최상의 입지를 선택했다. 여기에는 동선을 따라 보행자 전용도로가 잘 만들어져 있고, 이 동선을 이용할 세대 수가 코너를 이용할 세대 수 못지않게 많을 것이라는 판단도 작용했다.
10. 자신이 생각하는 좋은 입지의 상가와 그 이유는?
내가 생각하는 좋은 입지는 일단 업종의 특성을 고려해야겠고, 이 업종을 이용하는 유효수요는 어떠한 동선으로 오는가를 생각해야 한다. 1번에서도 언급하였지만 이것이 저자가 이야기하는 핵심이고 이를 위해 수많은 고려점들이 있으나 반대로 생각하면 모두 저 핵심에서 파생하는 것들이다. 이유를 들자면 심플하다. 사람이 와야 장사가 잘될 것 아닌가?
독서감상평
이번 도서를 통해 상가에 대해 눈이 떠졌는가? 주변을 둘러보며 어떤 상가가 메리트가 있다고 생각하는가?
이번 도서를 통해 많은 것을 배울 수 있었다. 예전 송사무장의 인터넷 강의를 듣고, 막연하게나마 상가투자를 해야지 하던 생각이 좀 더 구체화될 수 있어 좋았다.
주변에 어떤 상가가 메리트가 있다고 생각하는가에 대한 질문에는 실습을 진행하며 갔던 스타벅스는 과히 압권이고, 지식산업센터 맞은편의 GS25 편의점 또한 대단한 매출이 예상된다. 이에 편의점이나 커피전문점은 상당한 메리트가 있다.
