서울신문 사설이 영끌(영혼까지 끌어모음) 갭투자가 폭증하는 가운데 깡통전세 악순환이 막아야한다는 주제로 등재되었다. 주거 목적이 아닌 투기 목적으로 레버리지를 통한 영끌 갭투자가 주택경기의 악화로 깡통전세로 전환할 가능성이 있다는 것이다. 여기서 깡통전세는 집을 팔아도 전세금을 갚지 못하는 상황을 일컫는다.
이런상황 속에서 우리가 일반적으로 알고있던 아파트 갭투자 일반론을 다시금 검토하고 어떻게 방향성을 설정할지가 요구된다.
일반적으로 아파트 갭투자는 지역을 알아야 수익이 보인다. 즉, 지역에 대한 인사이트가 있어야 한다는 말이다. 오스틀로이드의 강남에 집사고 싶어요의 책에 따르면 갭투자는 무조건 싼 지역에 투자하는 것이 아니라, 가치에 비해 저평가 되었거나, 상승전망이 있는 구간을 찾아내서 들아가야 한다고 얘기한다.
다시말하자면 그 지역의 히스토리를 알아야하는데, 그 지역이 다른 지역과 가격이 비슷해도 상승하는 곳인가 아니면 정점을 찍고 하향하는 곳인가, 호재와 공급량은 어떠한가? 특히 주변에 아파트 값을 올려주는 확실한 동력이 있는지 살피는 것은 중요하다.
신도시 같은 경우 처음 생길 때는 거주 여건이 좋고 이슈화돼서 집 값이 많이 오르지만, 신축 효과가 떨어질 즈음엔, 특별한 호재가 없으면 하향기로 가게 된다. 이유는 주변 아파트들과 연식이 비슷해서 더이상 투자자의 시선을 끌면서 집값을 상승시키는 동력이 약하기 때문이다.
아파트 갭투자시 집값만 오르는 것이 아니라 전세금도 함께 오르는 아파트에 투자해야한다. 이는 전세금으로 재투자해서 또 다른 수익을 얻기 위함인데 이를 위해 전세 수요가 많은 역세권 아파트, 교통의 핵심지, 학군지역, 직주근접 아파트에 투자하자. 시세를 리드해 주는 대장아파트가 주변에 있으면 좋다.
하지만 주변에 새 아파트를 지을 수 있는 빈 택지가 많거나, 가까운 곳에 산 대체아파트가 있는 곳은 주의하자. 그 지역의 아파트 값이 많이 오르면, 빈 택지에 새 아파트를 짓거나 전세 수요자들이 대체아파트를 선택하기에 매매가나 전세가가 상승하는데 한계가 생기는 까닭이다.
이밖에 저평가 구간을 파악하기, 관심지역의 아파트 시세를 꾸준히 체크하기, 수급, 교통호재, 업무지구, 교육문제 등의 변동사항도 함께 체크하기를 더불어 하면 좋을 듯 싶다.
위와 같은 갭투자 일반론을 재점검하고 깡통전세의 위기상황에서 벗어나는 지혜를 발휘해 보자!
