재건축과 재개발 차이
재건축은 낡은 아파트를 부수고 새아파트를 짓는 주민자치사업이다. 새로짓는 과정에서 가구수를 늘려 일반 분양을 함으로써 건축비를 충당한다. 용적율이 낮으면 일반분양하는 아파트가 많고 입지가 좋으면 분양가가 높아서 사업성이 좋아진다. 여기서 용적율이란 대지면적에 대한 연면적 비율이다. 연면적은 건물의 바닥면적의 합계를 말하며, 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있어 수익률도 높아진다. 한편 재건축 아파트는 전세가율이 낮아서 투자비가 많이 든다.
이에반해 재개발은 초기 투자비가 재건축에 비해 적게 든다. 사람들이 재개발을 사는 것은 프리미엄 차익을 취하거나 새 아파트 입주권을 얻기 위해서이다. 주로 일반 분양권보다 싼 조합원 분양가로 입주할 수 있는 자격을 얻기위해 재개발을 산다
재개발에서 특히 주의할 것은 일몰이다. 일몰이란 정해진 시간 내에 재개발이나 재건축을 진행 못하면 나라에서 물리적으로 사업을 정지시킨다. 이에 일몰제 적용대상을 알아볼 필요도 있다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역 등의 해제)에 따르면, 정비구역 지정 후 2년이내 조합 설립을 하지 못하면 일몰제가 적용된다. 이밖에 추진위 설립 이후 2년이내 조합설립인가 미신청과 조합설립인가이후 3년이내 사업시행계획인가 미신청일 경우도 일몰제가 적용된다.
부동산투자 마인드셋
이러한 부동산 투자는 올바른 마인드셋을 가지고 있어야 한다. 처음에는 소액투자로 시작하여 성공경험을 여러번 맛보자. 어느정도 돈이 모이면 큰투자와 소액투자 여러개를 병행하자. 부동산 투자를 할때 타이밍 또한 중요하다. 적용할 원칙이 지나치게 많아지면 판단하고 결정하는데 어려움이 생긴다. 설령 빠지는 요소가 있더라도 그것을 커버할만한 확실한 장점이 있고 가격이 싸다면 좋은 투자이다. 어설픈 지식으로 완벽한 투자처만 찾으려한다면 실행력이 떨어져서 투자 타이밍을 놓칠 수 있다. 자신있는 지역과 분야에만 집중투자를 하자. 예를들어 수익형 부동산을 하고자할때 월세를 모아가는 투자를 한다면, 상가에 집중하는 투자를 하는 것이다. 이를 위해 경매나 공매의 수단을 취하여 가성비가 두드러지는 물건을 검색하는 것도 좋다.
